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房地产开发业务涉税问题

（一）土地增值税税前扣除

问题：某房地产开发企业2012年计提一笔土地增值税，并在2012年所得税汇算时申报扣除。该房地产开发企业2014年在接到地税局下发的《土地增值税清算核准通知书》后将此笔税款缴纳。请问此笔税款企业可不可以扣除？何时扣除？

解答：按照《国家税务总局关于印发<房地产开发经营业务企业所得税处理办法>的通知》（国税发〔2009〕31号）*十二条的规定，企业发生的土地增值税准予当期按规定扣除。经请示国家税务局，对于上述情形，土地增值税应在申报缴纳年度税前扣除，即扣除在2014年，而不是扣除在预提的2012年。

（二）视同完工时间的确定问题

问题：某开发企业开发了一个开发项目，会计公司代帐收费标准，该项目分三期，其中一期全部为住宅项目，共六栋楼。开发的六栋楼中：两栋在2013年12月办理了竣工备案手续，1栋楼在2014年1月办理了竣工备案手续，会计公司有哪些，其余3栋尚在建设中。对于2013年12月办理了竣工备案手续的两栋楼是按视同完工进行税务处理，还是与2014年1月办理竣工备案手续的1栋楼一起在2014年按视同完工进行税务处理？

解答：按照《国家税务总局关于印发<房地产开发经营业务企业所得税处理办法>的通知》（国税发〔2009〕31号）*三条的规定，开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案应视为已经完工。对于在2013年12月办理了竣工备案手续的两栋楼，应视为2013年已经完工；2014年1月办理竣工备案手续的，视为2014年已经完工。

清算问题

（一）从本市外迁到其他省市企业的清算

问题：A公司是公司集团总部，为谋求更大发展拟准备外迁。A公司所拥有土地、房屋建筑物等固定资产所有权不发生变更，工商采取地址变更迁移，企业所得税是否需做清算？

解答：按照财税〔2009〕59号**条的规定，企业法律形式改变，是指企业注册名称、住所以及企业组织形式等的简单改变；按照财税〔2009〕59号*四条*（一）项的规定，企业由法人转变为个人独资企业、合伙企业等非法人组织，或将登记注册地转移至*人民共和国境外（包括港澳台地区），应视同企业进行清算、分配，会计公司，股东重新投资成立新企业。企业将经营地址变更属于企业法律形式改变，可直接变更税务登记，除另有规定外，有关企业所得税纳税事项（包括亏损结转、税收优惠等权益和义务）由变更后企业承继，不需清算。

（二）视同独立纳税人管理的跨省市分支机构注销清算

问题：视同独立企业管理的跨省市和不跨省市的分支机构，在办理注销税务登记时，是否需进行企业所得税清算，并进行清算申报？

解答：按照《国家税务总局关于跨地区经营汇总纳税企业所得税征收管理若干问题的通知》（国税函〔2009〕221号）**条*四款的规定，以总机构名义进行生产经营的非法人分支机构，无法提供有效证据证明其二级及二级以下分支机构身份的，代理记账会计公司，应视同独立纳税人计算并就地缴纳企业所得税，对于已视同独立纳税人管理的，凡分支机构使用的资产独立于母公司，并且该分支机构拥有对资产处置权的，其停止经营时应按对独立纳税人的清算管理要求进行清算。